Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

Сдача квартиры в аренду для дополнительного заработка

За вами останется функция контроля за состоянием квартиры, своевременного устранения недостатков в оборудовании квартиры и контроля за поведением арендаторов. Хотя, при необходимости, вы можете возложить эти функции на компанию по управлению недвижимостью Это особенно актуально, если вы являетесь владельцем многочисленной недвижимости.

 

В этом случае вы сможете заняться совершенно другими делами или просто бездельничать. При сдаче квартиры в аренду необходимо грамотно оценить доходность. Поэтому необходимо оценить все аспекты, которые могут повлиять на стоимость аренды.

Также нужно принять решение, будете вы всё делать самостоятельно или воспользуетесь услугами профессиональных риэлторов. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. Тут всё просто. Если у вас нет дефицита времени, то можете действовать самостоятельно и вопрос сдам квартиру или нет не возникнет. У вас будет время обдумывать каждый свой шаг. Если же необходимо сделать всё срочно, то лучше привлечь специалистов риэлтерской компании.

С чего начать? Подготавливаем документы

1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
   • паспорт;
   • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. получения данной выписки.

     Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

   • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
   • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

     Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

2. Если собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

   Есть 3 варианта согласия других собственников:

   • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
   • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
   • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

   Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

   • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
   • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
   • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
   • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

   Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

   Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

   • разрешение наймодателя (муниципалитета);
   • паспорт главного квартиросъемщика;
   • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
   • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
   • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Согласование аренды

Надеемся, в результате расчетов, произведенных выше, вы оказались в прибыли и мы можем перейти к следующему пункту. Определиться, что и с кем нужно согласовать, чтобы получить право сдавать жилье. Эту тему мы обсуждали в статьях «Как сдать квартиру внаем. Виды квартир и особенности их аренды»  и «Как сдать комнату в квартире». Но чтобы не обременять вас множеством ссылок, ниже приведена таблица, наглядно демонстрирующая, какое согласие требуется в каком случае.

	Согласие всех собственников	Согласие наймодателя	Согласие всех членов вашей семьи, проживающих совместно с вами	Согласие соседей по квартире
Собственная квартира	Да	–	–	–
Муниципальная квартира	–	Да	Да	–
Приватизированная комната в коммунальной квартире	Да	–	–	Да
Неприватизированная комната в коммунальной квартире	–	Да	Да	Да
Комната в неприватизированной квартире	–	Да	Да	–
Комната в приватизированной квартире	Да	–	–	–

Сдача муниципального жилья в аренду: возможно ли

Согласно Жилищному Кодексу России сдать квартиру, которая является чужой собственностью, в аренду невозможно без получения непосредственного согласия собственника. Иными словами, сдать квартиру может только собственник. Соответственно, если помещение принадлежит государству, то согласие нужно спрашивать именно у него.

Процедура следующая:

1. Составляется письменное заявление, в котором основной наниматель (с ним и заключался договор социального найма) просит, чтобы руководитель соответствующего местного департамента (обычно он называется департамент имущественных отношений) дал своего согласие на соответствующее действие.
2. Это заявление подписывается всеми жильцами, которые прописаны в муниципальной квартире, а также всеми гражданами, которые намерены стать арендаторами.
3. Заявление рассматривается по регламенту в течение 10 рабочих дней. Далее должностное лицо присылает письменный ответ – согласие или отказ с обоснованием.
4. Если получено принципиальное согласие, то основной наниматель заключает с квартирантами специальный договор поднайма. При этом он не может действовать более года, даже если в нем не указан срок. Соответственно, государство остается собственником, основные жильцы остаются нанимателями, а квартиранты именуются поднанимателями.

Во время заключения договора поднайма наниматели также предоставляют только оригиналы своих паспортов, а наймодатель обязан дать следующие документы (оригиналы):

• паспорт лица, с которым был заключен договор социального найма;
• сам договор социального найма и ордер на квартиру;
• квитанции, подтверждающие факт отсутствия долгов по всем коммунальным счетам;
• справка, в которой указаны все граждане, которые прописаны в этой квартире (выписка из домовой книги – можно взять в Управляющей компании).

Таким образом, даже сдача муниципального жилья в аренду возможна. Хотя на практике такая процедура наблюдается очень редко, поскольку предполагается, что гражданин, проживающий в муниципальной квартире, не имеет другого жилья.

 

Вопросы о том, как правильно сдать собственную квартиру в целях аренды другому человеку, в основном связаны с юридическими особенностями этой сделки

Поэтому прежде чем принять решение о самостоятельном проведении сделки, важно учесть все свои законные интересы

 

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

• оплата проживания (дополнительно прописать размер арендной ставки) входит в счет ремонтных работ в соответствии со сметой, которая считается частью договора найма;
• в смете нужно указать общую стоимость и разделить ее на оплату работ и материалов;
• если смета не подписана сторонами сделки, договор найма считается недействительным;
• нужно учесть возможное увеличение стоимости работ и материалов – прописать схему распределения расходов на этот случай;
• арендатор и арендодатель должны прописать ответственность за невыполнение обязательств и досрочное расторжение договора найма;
• после окончания работ стороны подписывают акт их приемки.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

 

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

 

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

 

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

 

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации договора зависит от того, на какой срок его заключают:

• краткосрочный (на период до года включительно) – регистрация не требуется;
• долгосрочный (от года до пяти лет) – в данном случае, регистрировать нужно.

Однако при желании такая процедура возможна даже при краткосрочном проживании. Это может обезопасить стороны в случае возможных конфликтов. По сути, вы переносите сведения о вашей сделке в государственные органы, и ваши статусы (съемщика и арендодателя) получают юридическое закрепление. В каких спорах это может быть удобно в дальнейшем:

• в спорах по поводу оплаты;
• в случаях споров о размере ущерба;
• когда одна из сторон намерена досрочно расторгнуть договор и т.д.

Как сдать квартиру в аренду?

Если принято решение о том, что жильё следует сдать, можно начинать работать в этом направлении. Как мы уже говорили ранее, проще всего работать с риелтором. Но если такой возможности нет или просто не хочется, то далее придётся предпринимать определённые шаги. Тот, кто уже сдавал квартиру и так знает, а вот тем, кто интересуется как официально сдать квартиру самостоятельно, рекомендуется придерживаться следующего плана:

1. Заранее сделать все документы, которые перечислены выше. ЖЭК может затягивать, в случае ипотеки банк может долго рассматривать, в общем, с этого лучше начать, так как всё остальное можно делать в процессе работы с документами, то есть параллельно.
2. Привести квартиру в надлежащий вид. Как следует убраться, отремонтировать всё, что сломано, составить список всей имеющейся бытовой техники, что-то докупить. Очень часто люди забывают про нормальную сантехнику, потом приходится быстро решать этот вопрос.
3. Продумать договор и все условия. Это позволит сразу же отсечь огромное количество неподходящих арендаторов. Забудем указать, что нельзя курить – будет много потраченного времени, так как многие курят.
4. Теперь можно переходить к вопросу определения стоимости аренды. Идём на любой сайт с недвижимостью, а лучше сразу на несколько, и ищем аналогичные варианты на этой же местности. Оцениваем и принимаем решение – сдать по средней цене или же немножко подвинуться и получить большой поток желающих.
5. Размещаем объявления. Тут сгодится вообще всё – сайты недвижимости, группы в контакте, даже газеты. Некоторые ещё пользуются старыми методами – печатают объявления и расклеивают их, но это уже не так эффективно.
6. Определяем время показа квартиры, составляем расписание. Каждому показу следует выделить не менее 10 минут, это среднее время осмотра.
7. Показываем договор. Далее могут быть разные обсуждения, но обычно быстро становится понятно – действительно жилец желает снять квартиру. Если да, то дальше всё обычно происходит быстро, документы подписываются.
8. Получаем свои деньги. Это может быть оплата за первый месяц, последний и залог. Последний месяц очень актуален – жилец не сбежит без оплаты, проморочив голову, что вот-вот оплатит, а также будем иметь минимальный срок аренды в 2 месяца. Даже прописанные в договоре штрафные санкции всегда можно очень долго оспаривать в суде, да и кому это нужно, если честно – возни больше, чем пользы.

В случае с мигрантами или приезжими можно сделать временную регистрацию. С одной стороны, таких жильцов не очень любят, с другой – они гораздо реже доставляют проблемы, как это не странно.

Способы сдачи квартиры в аренду

Процесс можно осуществлять по-разному. Для кого-то важна максимальная доходность и человек готов предпринимать действия, а другие не хотят и пальцем пошевелить, при этом готовы на меньший заработок. Существуют следующие варианты исходя из ключевых параметров:

1. Сдача жилья в аренду через агентство. Здесь всё очень просто – обращаемся в агентство и дальше работать придётся по-минимуму. Агент сам ищет клиентов, показывает квартиру, предлагает типовой договор. Это достаточно популярный способ сдачи квартиры в аренду, так как многие владельцы квартир попросту не хотят тратить время, изучать рынок и общаться с потенциальными жильцами. За это агент получает комиссию – обычно размер арендной платы за один месяц. В принципе, удобно, но при этом есть очень много съёмщиков, которые не хотят нести лишние расходы и сразу отказываются от таких вариантов.
2. Участие собственника в процессе. То есть владелец квартиры изучает как сдать квартиру без посредников, занимается общением с желающими снять жильё, сам показывает. В этом случае необходимо правильно подобрать стоимость аренды квартиры, то есть потратить время на оценку конъюнктуры рынка, сделать выводы, изучить все нюансы.

Также может отличаться и длительность сдачи. Часто можно встретить в объявлениях чётко указанные даты, когда квартира станет доступной для съёма или на какой период она сдаётся. Обычно разделяют на 3 варианта:

1. Посуточная аренда. Краткосрочный и обычно дорогостоящий вид аренды жилья. Такие квартиры, как правило, хорошо обставлены, с новой техникой и качественным ремонтом. С какой целью снимают такое жильё не всегда понятно, нужно быть готовым к тому, что после жильцов останется страшный бардак, который нужно убрать до заселения новых.
2. Сезонная аренда. Это в большей степени относится к жилью за городской чертой, либо же возле курортных зон. В объявлениях так и указывают – сдача на летний период (или на зимний, если говорим о близости к горнолыжным курортам). То есть в остальное время квартира используется, а сдаётся в “горячий” сезон.
3. Долгосрочная аренда. Постоянно менять жильцов вряд ли кому-то захочется. Поэтому, сдавать обычно предпочитают на долгий срок – от 6 месяцев, чаще ещё дольше. В этом есть своя логика – все хлопоты по сдаче происходят гораздо реже, после того, как жильцы заехали, остаётся лишь получать деньги и просто посматривать, всё ли там в порядке.

Перечисленные варианты являются основными, именно эти моменты обычно приходится продумывать владельцам жилья, когда они составляют конкретный план как сдать квартиру – посуточно или на длительный срок, работать самому или через посредников. Также можно отметить главный второстепенный аспект, который, тем не менее, тоже имеет место быть:

1. Сдача квартиры с мебелью. В этом случае в квартире обычно есть всё самое необходимое – спальное место (или места), кресло, стулья, табуретки и так далее. Меблировка обычно подразумевает наличие шкафа для вещей, минимальный кухонный гарнитур. Также холодильник, стиральная машина и прочая важная техника.
2. Сдача квартиры без мебели. Это подходит тем, кто имеет квартиру совсем недавно построенную и не имеет средств на полноценное обустройство. Такие квартиры интересны переезжающим со своей мебелью, поэтому они прекрасно сдаются, но спрос гораздо ниже, конечно.

Обычно чем лучше обустроено жильё, тем больше интересующихся и, соответственно, быстрее происходит сдача квартиры в аренду (при разумной стоимости аренды, конечно). Такие детали как наличие микроволной печи, телевизора, уже подключенного интернета, сушилки для белья, утюга и прочих бытовых принадлежностей – не самых необходимых, но в то же время полезных. Идеальным вариантом можно назвать квартиру с полностью готовыми для жизни человека условиями. Простыми словами, зашёл с сумкой вещей и спокойно живёшь без бытовых забот. Такие квартиры обычно сдаются подороже, но при этом и просматривают их чаще, ведь это максимально удобно для жизни.

 

В общем, для тех кто не знает как сдать квартиру на длительный срок или же каких-либо других нюансов, самым простым решением будет обращение в агентство. Главное, помнить, что нужно придерживаться средней рыночной цены, ведь агенты для быстрой сдачи могут очень убедительно предлагать снизить стоимость. У них это разовая выплата, а нам потом каждый месяц недополучать свою прибыль. В остальном, это очень просто и удобно. Агентств очень много, работать лучше с крупными и с хорошей репутацией, ведь туда обращается множество желающих снять – тоже по принципу надёжности и репутации.

На что следует обращать внимание, чтобы найти нужных квартирантов

Конечно, вы рассчитываете на честных, порядочных, ведущих трезвый образ жизни и состоятельных квартирантов. К тому же тех, которые хотят заключить договор аренды на длительный срок. Но, к сожалению, все люди разные. Могут попасться скандальные, безденежные, нечистоплотные.

Как же найти хороших квартирантов.

Способ 1. Использовать личные коммуникации.

Это самый надёжный вариант. Попробуйте найти таких людей среди своих друзей и знакомых. Ваши друзья и хорошие знакомые никогда вас не подведут, будут вовремя платить и бережно относиться к вашему имуществу. Возможно, что ваш договор, в данном случае, будет основываться на устной взаимной договоренности.

Способ 2. Найти арендаторы через интернет-ресурсы.

Способ 3. Разместите объявления в газетах.

Многие люди до сих пор черпают информацию из газет. Также будете отвечать на звонки, и договариваться с кандидатами о встрече и беседе.

Способ 4. Воспользоваться услугами агентств недвижимости.

В этом варианте есть и плюсы и минусы.

Плюс заключается в том, что вы экономите время, все хлопоты на себя берёт риэлтор. Платить за услуги риэлтора будет квартиросъёмщик.

Большой минус заключается в том, что риэлтор не будет щепетильно относиться к потенциальным арендаторам, так как ему надо быстрее добраться до денег. Так что риэлтора устроит любая кандидатура. Можно попробовать найти риэлтора, опять-таки, среди своих знакомых или воспользоваться услугами агентства с высочайшей репутацией.

Плюсы и минусы сдачи жилья

При правильном расчете покупка квартиры для сдачи в аренду будет выгодной. Законная оптимизация налогообложения поможет минимизировать обязательные расходы. Как выселить арендаторов, показано выше. Но для продажи наличие нанимателей не является блокирующим препятствием. Владелец вправе распоряжаться таким имуществом по собственному усмотрению. Какую квартиру приобрести с целью инвестиции, можно выяснить после комплексного анализа рынка.

Содержание имеющейся недвижимости даже без интенсивной эксплуатации сопряжено со значительными затратами. Централизованное отопление отключить невозможно. Нужно платить за услуги управляющей компании, делать взносы на капитальный ремонт. В подобной ситуации лучше сдать квартиру или дом в аренду.

Для корректного анализа оценивают в комплексе плюсы и минусы. Кроме порчи имущества и других отмеченных выше нарушений нельзя исключить посуточную сдачу нанимателем жилья в субаренду. Расторжение договора сопровождается дополнительными расходами.

Правильно сдать недвижимость с минимизацией рисков поможет страхование квартиры. Применение соответствующих услуг позволяет выгодно сдавать в аренду недвижимость без лишних волнений, если регулярный контроль невозможен. При изучении условий договора следует проверить позиции, включенные в страховку. Пример типового предложения:

• стены, перегородки, другие элементы строительных конструкций;
• напольные покрытия, техническое оснащение;
• видеоаппаратура, мебель, картины, иное ценное имущество;
• гражданская ответственность нанимателя за причинение ущерба соседям (нанесение вреда здоровью).

Сколько квартир нужно, чтобы обеспечить себя?

Жить только на деньги, которые приходят от сдачи квартир, вполне реально. Причем реально не только для тех, кому они достались по наследству. При грамотном распоряжении своими финансами среднестатистический гражданин вполне может прийти к такой цели. Займет это, правда, не один и не два года.

Представим, что для жизни человеку достаточно иметь около 15 тысяч рублей ежемесячно. Если у вас есть свое жилье, то на такую сумму вполне реально покупать еду и оплачивать коммунальные услуги. Конечно, на одежду, развлечения, медицину, покупку бытовой техники, отдых, ремонт и прочие статьи расхода таких средств уже не будет хватать.

Получается, что 1 квартира в Москве, Питере или в миллионнике — уже может покрывать расходы 1 человека на самые основные нужды. Если брать в расчет город поменьше — то нужно иметь уже 2 квартиры.

Для более комфортной жизни среднестатистическому гражданину (при условии, что у него есть свое жилье) достаточно получать 25-30 тысяч рублей ежемесячно. Этого уже хватит не только на еду, но и на прочие траты (конечно, без особой роскоши).

То есть для того, чтобы покрывать основные расходы на 1 человека, необходимо:

• сдавать 1 квартиру в Москве;

• сдавать 2 квартиры в Питере;

• сдавать 2-3 квартиры в городах-миллионниках;

• сдавать 3-4 квартиры в областных центрах с населением около полумиллиона.

Это — при самом лучшем раскладе, если у вас не будет длительных простоев, и если жильцы попадутся порядочные.

Уплата налогов при сдаче в аренду: можно ли избежать

И еще один важный вопрос, который возникает одновременно с тем, как сдать свою квартиру в аренду правильно с точки зрения уплаты налогов. Согласно статье 208 Налогового Кодекса России плата налогов в этом случае обязательна, поскольку получение средств от аренды – это доход гражданина.

Наиболее распространенные схемы оплаты налога:

1. Стандартный НДФЛ, т.е. 13% от полученного дохода (в рублях). Под доходом понимается не чистая прибыль, а именно вся сумма, которую передал наниматель собственнику жилья. Плата вносится ежегодно, для чего оформляется декларация по форме 3 НДФЛ.
2. Плата 6% от дохода при оформлении ИП – т.е. в этом случае нужно зарегистрировать себя как индивидуального предпринимателя. В этом случае наряду с налогом оплачиваются и другие взносы:

• регистрация ИП – от 800 рублей;
• ежегодные взносы в обязательные фонды (медицинский, социальный, пенсионный) – 26% от минимальной зарплаты, если годовой доход ИП менее 300 тыс рублей.

Каждый случай нужно анализировать индивидуально для себя и выбирать наиболее выгодный вариант. Если сдается 1 квартира (в большинстве случаев), то выгоднее платить НДФЛ, поскольку регистрация ИП отнимет больше времени, и в итоге из-за обязательных взносов станет менее выгодной.

Таким образом, законных способов не уплачивать налог со своего дохода не существует.